今日はテナントとの貸室賃貸借契約の契約者名義変更についてお話したいと思います。
昨日、今日とテナント３社より貸室の賃貸借契約の名義変更の申出がありました。
何もないときはほんと何もない(？)のですが、今回のように、同じような事案が続くことも珍しいです。
その３テナントの状況をまとめると…
- テナントA(医療関連)：現在個人名義で契約しているが、法人登記したので、法人契約に変更したい。法人の代表者は既契約者と同一人。
- テナントB(飲食店)：賃借人を現在の子会社から親会社名義に変更したい。なお、子会社と親会社の代表取締役は同一人。
- テナントC(アパレル関連)：現在の賃借人である会社の従業者(当ビルの支店に常駐の責任者)が、その会社から独立(同業種)。その従業者が代表となる新法人で契約し直したい。
テナントCについては賃借権の譲渡ともいえますが、同テナントの入居経歴等に鑑みて、テナントの希望に沿うよう作業をすすめることとしました。
そして、３社すべて対応すべきおおまかな事項として
- 賃貸借契約の締結し直し(＝権利義務の主体となる賃借契約者が変わるので、新たな契約として締結する。)。
- 保証委託契約(＝家賃保証会社加入の場合)も締結し直し(１と同じで、権利義務の主体である賃借人が変わるから)。
- 火災保険の名義変更手続き(既契約を解約⇒新名義で契約)
- 新たな契約者の登記事項証明書、代表者及び連帯保証人の印鑑証明などの添付書類の差替え
尚、敷金については、テナントAを除き、前契約名義人(テナントBなら子会社に、テナントCなら前法人に)に返金し、新たな契約者より入金して頂くべきですが、敷金はそのままで当事者でやり取りして頂くことになりました。
それから、保証委託契約を締結している場合、テナントAは加入時の委託保証料(保証プランによりますが、当社契約の保証会社の場合、賃料税込１月分)は不要ですが、B及びCは新規契約扱いとなりますので、委託保証料の入金が必要です。
因みに、今回のように賃借人が完全に入れ替わるケースとは別に、単に代表取締役の変更或いは会社名(商号)の変更といった場合は、それらの事由で契約の効力が否定されるものではありませんので、賃貸借契約を締結し直すことなく、代表者(又は商号)変更届と変更後の登記事項証明書を提出して頂くことで対応しています。
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